本文是圆方的第1521篇原创
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01
首先叠个甲。
圆方非常认可“房住不炒”这个原则。也没有任何，想要跟这个目标对着干的想法。
只不过很多小伙伴对于如何买房这件事情，一直有一些很大的思维误区。
今天就简单借着“房住不炒”和“房炒不住”的思维框架，和大家一起聊聊。
大家好，我是圆方，今天我们一起聊聊：
房子是用来炒的，不是用来住的
02
最近一段时间，特别是进入四月，北上深杭的房地产市场似乎有了一些回暖
四月份：
北京新房成交6290套； （环比+77.1%，同比+84.1%）；面积69.3万㎡（环比+60.2%） 上海新房成交约12739套，热度高位维持。 二手网签28742套（环比-8%，同比+22.3%）；均价51300元/㎡（环比-0.5%，连续两月环比微涨）。“金三银四”累计5.92万套，近五年最佳；刚需托底、 深圳新房成交3400套； （环比+20.3%）；面积35.6万㎡；均价54925元/㎡（环比+5%） 杭州新房成交4237套； 面积57.88万㎡（环比+15.94%，同比+0.58%）；均价36315元/㎡（环比+6.05%）。
看到这些相对回暖的数据，许多小伙伴蠢蠢欲动，内心又压抑不住了。后台有不少小伙伴问圆方，又到了该买房的时候了吗？
03
其实关于是否该买房的节点，去年圆方就做过精准的预言了。
去年8月，圆方写的这篇里面就给了精准的时间表，文章中圆方说：
就以北京住宅为例 2025年四季度，我们可能依然会从统计数据中看到房地产继续下跌，但实际可以捡漏（超跌，法拍等）的资产，应该会快速减少，也就是表面价格在跌，实际价格在稳。 2026年一季度，统计数据企稳，出现环比稳定。 2026年二季度，统计数据回升，出现环比上升。 2026年三季度，会看到北京出现地王的消息。 2026年四季度，北京的房价数据会追平今年的高点(2025年的高点)
时隔9个月，我们来看看这个猜测是否准确，从国家统计局的统计数据中可以看到。
1月
新房：环比 -0.3%｜同比 -2.4%
二手：环比 -0.2%｜同比 -8.7%
2月
新房：环比 +0.2%｜同比 -2.3%
二手：环比 +0.3%｜同比 -8.4%
3月
新房：环比 0.0%（持平）｜同比 -2.1%
二手：环比 +0.6%｜同比 -8.3%
4月
新房：环比 +0.2%｜同比 +2.26%
二手：环比 +0.59%｜同比 -1.93%
所以，大家可以看看圆方的推测到底准不准。
是不是在一季度完成了环比持平的工作
是不是在二季度看到了环比上升的结果
我们再等几个月，就可以可以验证，北京是否会出现地王这个论断。
04
许多人啊，之所以在买房子这件事情上会亏钱(无论是过去、现在还是未来），是他们弄错了“炒”和“住”这两者之间的区别。
具体来说，炒的基础背后是其金融属性
反过来看，住的基础背后是其居住属性
那么问题来了
大家猜猜，到底
是金融属性的想象空间高呢
还是居住属性的想象空间高
想听听小伙伴们的意见。
其实吧，可能和许多小伙伴选的不太一样。
整体这些年看下来
其实是
居住属性的估价高
因为我们每一个人
对于自己美好生活的想象的估值
是可以无穷高的
只有这样才能解释：
为什么许多人花了那么高的价格
到那些鸟不拉屎
气候也没有那么好的地方
买了那么贵的所谓的
度假房和养老房
又或者为了某些可能会获得某种身份的房子
比如环京的房子
比如某些地方的学区房
去支付那么高的溢价
这背后本质上都是对于美好生活的想象
具体来说就是对于“居住属性”的想象空间
而金融属性就不一样了
金融属性的逻辑其实很简单
就是其现金流折现。
或者更具体来说
就是其租售比
所以你的房子价格
长期看一般会等于
你的房子的净租金收益
除以
银行的基准利率+1%～2%
05
所以如果是真正炒房的人(这里说的是那些真正长期投资房地产）的人和机构。
一定是用金融逻辑来看房子的内在价值。
而只有那些不去算数
只为了自己对于“居住想象”而买房的
大概率会买到一个“天价”房
所以从这个角度来看
如果你跟着炒房的角度去买房子，反而不太可能会亏到钱。
如果你跟着纯居住想象的方式去买房，那就很容易陷进去。
所以这就是圆方所想要表达的
房子是用来炒的，不是用来住的
那北京
在未来的一段时间
是否真的值得投资买房呢？
这可能需要单开一篇文章来系统的论述了。
最后唠两句：
最近平台推送机制变化挺大，不星标关注的话，下次圆方的文章可能就刷不到了。
如果觉得圆方的分析还有点意思，还请各位顺手转发到朋友圈，让更多在房子这件事上犯迷糊的朋友看看——
毕竟这年头，能看清"炒"和"住"区别的人，会少踩不少坑。
预判的事情，后面北京到底值不值得买，下一篇见。
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